相続登記義務化とは？2024年スタートの対象者・期限・放置リスクをわかりやすく解説

2026年7月13日2026年7月30日

相続登記の義務化は、所有者が分からない土地の増加を背景に始まった制度です。2024年4月から相続登記が法律上の義務となり、期限内に手続きを行わない場合は過料の対象となる可能性があります。制度の基本から確認しておきましょう。

相続登記義務化とは

制度の概要

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった後、その不動産を相続する方の名義に変更する手続きです。正式には「相続による所有権の移転の登記」といい、法務局の登記簿に記録されます。
2024年4月1日、不動産登記法の改正により、これまで任意だった相続登記が法律上の義務になりました。不動産を相続した方は一定期間内に登記を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

なぜ義務化されたのか

義務化の背景には「所有者不明土地」問題があります。相続登記が行われず所有者が不明のままになった土地は全国で約410万ヘクタール（九州の地積を上回る面積）に達すると推定されています。
これが公共事業や民間取引の妨げとなり、空き家問題の深刻化にもつながっています。所有者不明土地の発生原因の約66.7%が相続登記漏れによるものとされており、これを解消するために制度が整備されました。

いつから始まった制度なのか

2021年：不動産登記法の改正が可決
2024年4月1日：相続登記の義務化が正式施行
これが公共事業や民間取引の妨げとなり、空き家問題の深刻化にもつながっています。所有者不明土地の発生原因の約66.7%が相続登記漏れによるものとされており、これを解消するために制度が整備されました。

誰が対象になるのか

相続登記の義務化は、実家や空き家を含む不動産を相続した方が対象です。また、制度開始前に相続した不動産も対象となるため、登記状況を確認しておきましょう。

相続した不動産があるすべての方が対象です。土地・建物・マンション・田・山林など、すべての不動産が対象となります。

親が亡くなり実家を相続した場合、建物・土地ともに対象になります。現在故人名義のままになっている実家がある方は、早急に登記状況を確認することが必要です。

空き家であっても不動産である限り対象です。「空き家なので別に登記しなくても」と思っている方は注意が必要です。

重要なポイントとして、制度は過去の相続にも遡及して適用されます。10年前・20年前に相続した不動産で登記漏れのままになっているものも、すべて対象です。「昔のことだから大丈夫」は通じません。

期限はいつまでか

期限には2つのパターンがあります。自分がどちらに当てはまるか確認してください。

パターン 1

2024年4月1日以降に発生した相続

不動産の相続を知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。遺産分割協議（相続人間の話し合い）が成立した場合は、成立日から3年以内に内容に応じた登記も必要です。

パターン 2

2024年4月1日以前に発生した相続（過去の相続）

義務化の背景には「所有者不明土地」問題があります。相続登記が行われず所有者が不明のままになった土地は全国で約410万ヘクタール（九州の地積を上回る面積）に達すると推定されています。
2024年4月1日から3年間の猶予期間が設けられています。以下のどちらか遅い日までに登記すれば義務を果たしたことになります。
- 2027年3月末：施行日（2024年4月1日）から3年間
- または「相続を知った日から3年以内」のいずれか遅い日
例えば、実家の名義が10年以上前に亡くなった親のままになっている場合、2027年3月末までに登記すれば過料の対象を回避できます。

緊急策

相続人申告登記（間に合わない場合）

遺産分割協議がまとまらず期限内の正式登記が難しい場合、「相続人申告登記」という簡易な暫定対応があります。法務局に「私はこの被相続人の相続人です」と申し出るだけで過料を回避できます。
ただし、相続人申告登記は正式な相続登記の代わりにはならず、別途期限内に正式登記を行う必要があります。

放置するとどうなるのか

相続登記をしないまま放置すると、過料の対象になる可能性があるだけでなく、売却や空き家の処分が進まない原因にもなります。時間が経つほど権利関係が複雑になるため、早めの対応が大切です。

正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となる可能性があります。「罰金」とは異なり刑事事件ではないため、前科にはなりません。

ただし、いきなり過料が科されるわけではありません。法務局からまず「催告（登記するよう求める通知）」が送られてきます。正当な理由を申告すれば免除される場合もあるため、過度に焦る必要はありませんが、放置し続けることはリスクです。

不動産を売却するには、名義が相続人になっていることが前提です。相続登記が完了していないと売却活動を始められません。登記完了には数週間〜数ヶ月かかる場合もあり、売りたいタイミングで動けなくなる可能性があります。

名義変更が後回しになっている間に、別の相続人が亡くなったり、相続人に借金が発生したりすると、権利関係がさらに複雑になります。世代をまたぐほど相続人の数が増え、手続きが困難になるケースも少なくありません。

名義が曖昧なままでは、売却・賃貸・解体など実家の方針決定も進みません。空き家として放置され続けることで、特定空家の指定・固定資産税の増加・近隣トラブルといったリスクも積み上がります。

実家じまいへの影響

相続登記の義務化は、実家じまいを進めるうえでも重要な制度です。特に実家の売却や活用を考えている場合、登記が済んでいるかどうかで、その後の手続きに影響します。

影響 1

実家を売却する前に確認が必要

売却を進めるためには相続登記が完了していることが前提です。「売ろう」と動いてから登記の問題が発覚すると、売却活動が数ヶ月単位で遅れることがあります。

影響 2

相続人が複数いる場合は手続きが重要

兄弟が複数いる場合、全員が合意した遺産分割協議書を作成したうえで登記を進める必要があります。一人でも反対すると登記手続きが止まるため、早めに話し合いの場を設けることが大切です。

影響 3

実家じまいの第一歩になる

相続登記を完了させることは、実家を売る・貸す・解体するといった次のステップに進むための「入口」になります。登記が完了して初めて、方針決定のスタートラインに立てると考えてください。

今やるべきチェックリスト

まず以下の5点を確認しましょう。

確認 1

不動産の名義（登記簿謄本）を確認する

↓

確認 2

相続登記が完了しているかどうか確認する

↓

確認 3

相続人が誰なのか整理する

↓

確認 4

固定資産税の納税通知書で所有者名を確認する

↓

確認 5

実家をどうするか家族で話し合いの場を設ける

固定資産税の通知書は毎年4〜5月頃に届きます。「誰の名義で届いているか」を確認することで、登記状況の目安を把握できます。

実際のケース

相続登記を早めに済ませておくことで、その後の売却や実家じまいをスムーズに進めやすくなります。一方、登記を放置したり相続人の意見がまとまっていなかったりすると、手続きに時間がかかるケースもあります。ここでは、相続登記への対応によって進め方が分かれたケースを紹介します。

相続登記を済ませて売却したケース

父が亡くなった後、司法書士に相談して相続登記を速やかに完了させたAさん。登記完了後すぐに不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始しました。スムーズに実家じまいを進めることができ、売却完了まで半年以内に収めることができました。

相続登記を放置していたケース

親が亡くなってから10年以上、実家の名義変更をしていなかったBさん。売却しようとしたところ登記が完了していないことが判明し、司法書士に依頼してから売却活動を始めるまでに約3ヶ月かかりました。過去の相続は2027年3月末が期限のため、まだ間に合う状況でしたが、対応が遅れていれば過料の対象になる可能性もありました。

兄弟で共有していたケース

実家を兄・妹・弟の3人で相続したCさん。「売りたい派」と「残したい派」で意見が割れ、協議に時間がかかりました。司法書士に間に入ってもらい、まず法定相続分での登記を完了させた後、改めて全員で実家の扱いについて話し合いの場を設けました。最終的に売却で合意し、スムーズに手続きを進めることができました。

このケースならどうする？

相続登記で取るべき対応は、相続の状況や実家の今後の方針によって異なります。売却を予定している場合はもちろん、まだ方針が決まっていない場合でも、まず登記状況を確認することが大切です。次の表を参考に、ご自身の状況に合った対応を確認してみましょう。

状況	おすすめの対応
相続直後	登記状況の確認から始める
実家を相続した	司法書士に相談し登記手続きを進める
空き家を相続している	登記後に売却・賃貸・管理の方針を決定
売却予定がある	登記を最優先で完了させる
兄弟で共有・意見が割れている	相続人申告登記で暫定対応し協議を継続
親が健在	生前整理・遺言書作成も併せて検討

よくある質問

相続登記はいつまでに行う必要がありますか？

2024年4月1日以降に発生した相続は、相続を知った日から3年以内です。2024年3月31日以前に発生した相続（過去の相続）は、2027年3月31日までに手続きすれば過料の対象になりません。

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく期限を超えた場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、売却・賃貸などの手続きが一切進められなくなります。いきなり過料が科されるわけではなくまず「催告」が来ますが、放置し続けることにメリットはありません。

相続した実家を売る予定がなくても必要ですか？

必要です。売却・賃貸・管理継続のどの選択肢でも、名義変更（相続登記）は義務です。「売るつもりがないから不要」とはなりません。

相続人が複数いる場合はどうなりますか？

全員の合意（遺産分割協議）が必要です。合意が得られない場合は、「相続人申告登記」で過料を一時回避しながら協議を続けることができます。協議が成立した日から3年以内に正式登記を行う必要があります。

まとめ：義務化はすでに始まっている。早めの確認が安心につながる

相続登記の義務化は2024年4月にすでにスタートしています。実家が故人の名義のままになっている方は、まず登記状況を確認することが第一歩です。

過去の相続でも2027年3月末までに手続きすれば過料を回避できますが、売却・賃貸・実家じまいを検討しているなら早めに動く方が有利です。手続きに不安がある場合は、司法書士への相談（無料相談を行う事務所も多い）を活用してください。