空き家の固定資産税はいくら？計算方法と税金が高くなるケースをわかりやすく解説

2026年7月13日2026年7月29日

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課税される地方税です。人が住んでいるかどうかに関わらず、不動産を所有する限り毎年発生します。空き家であっても例外はありません。

固定資産税とは

固定資産税の計算式

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（一部地域で追加課税）
「課税標準額」は、固定資産税評価額にこの後述する「住宅用地の特例」を適用した金額です。

土地と建物の両方に課税される

固定資産税は「建物分」と「土地分」の両方に課税されます。
建物分：屋根・外壁・庭などの物理的状態をもとに3年ごとに評価額が見直される。老朽化するほど評価額は下がる傾向がある
土地分：地域の地価変動を踏まえて3年ごとに評価額が見直される。建物と異なり、地価が上がれば税負担も上がる場合がある

住宅用地の特例（最重要ポイント）

住宅が建っている土地には、固定資産税を長期間軽減する「住宅用地の特例」が適用されます。空き家であっても、適切に管理されている建物が建っている限りこの特例が適用されます。

土地の区分	該当する土地	固定資産税の軽減	都市計画税の軽減
小規模住宅用地	1戸につき200平方m以下	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地	200平方m超過部分	評価額の1/3	評価額の2/3

なお、この特例が「最大6倍」という数字の元になっています。特例が外れると年間固定資産税が基本税率まで戻るため、「実質的に6倍」と表現されます。

固定資産税の具体的な算定例

試算：土地の固定資産税評価額1,000万円、200平方m以下の小規模住宅用地の場合

状況	課税標準額	年間固定資産税
小規模住宅用地特例適用中	1,000万円 × 1/6 = 167万円	167万円 × 1.4% = 約23,000円
特例が外れた場合（更地・特定空家勧告後）	1,000万円 × 1 = 1,000万円	1,000万円 × 1.4% = 14万円

差額：年間約11万円の負担増（土地評価額が高い地域ではさらに大きくなります）

納税義務者は誰か

固定資産税は、実家の所有状況によって納税義務者が異なります。相続登記が済んでいない場合でも納税義務はなくならないため、誰が支払うのかを早めに確認しておくことが大切です。

毎年1月1日時点の所有者が納税義務者です。親が存命中は親が納付します。

相続登記の完了有無に関わらず、相続により不動産を引き継いだ方が納税義務を負います。相続登記が未完了でも固定資産税は発生します。

共有者全員が納税義務を負いますが、実務上は代表者に納税通知書が送られることが多いです。共有者間で負担割合を決める必要がある場合もあります。

固定資産税が高くなるケース

空き家の固定資産税が増える原因は主に3つです。いずれも「住宅用地の特例が外れる」ことで発生します。

ケース① 特定空家に指定されて勧告を受けた場合

倒壊の危険・衛生上の問題・景観の悪化などが著しく、自治体から「特定空家」に認定され、さらに勧告を受けた翌年度から住宅用地の特例が外れます。

指定から税額増加までの流れ

STEP 1

自治体が現地調査

↓

STEP 2

助言・指導（この段階で改善すれば特例継続）

↓

STEP 3

勧告（翌年度から税額増）

↓

STEP 4

命令

↓

STEP 5

行政代執行＋費用請求＋最大50万円の過料

重要なポイント

指定されてもすぐに6倍になるわけではありません。「勧告」を受けた翌年1月1日（賦課期日）を改善未完了のまま迎えると、その年度から増税が始まります。年内に改善すれば特例は継続します。

ケース② 管理不全空家に指定されて勧告を受けた場合

2023年12月の法改正で新設された区分です。特定空家ほど深刻ではないものの、放置すれば特定空家になる恐れがあると判断された空き家が対象で、こちらも勧告を受けると住宅用地の特例が外れます。

主な該当条件の例：

庭木が越境して隣地や道路に影響を与えている
窓ガラスが割れたまま放置されている
雑草が著しく繁茂している

法改正後は特例が外れるリスクのある空き家の対象が大幅に広がったため、「特定空家じゃないから安心」とは言えない状況になっています。

ケース③ 建物を解体して更地にした場合

建物を解体すると、住宅用地の特例の前提となる「住宅が建っていること」という条件がなくなるため、翌年度から特例が外れます。解体工事が完了した翌年度から固定資産税が増額するため、解体後の土地をすぐに売却しない場合は注意が必要です。

なお、一部の自治体では空き家解体後も一定期間（例：3〜5年）固定資産税の減免を継続する制度を設けている場合があります。解体前に物件所在地の市区町村の税務課に問い合わせてみましょう。

放置すると最終的にどうなるか

固定資産税の増税だけでなく、建物の老朽化・近隣トラブル・行政代執行（費用が所有者に請求される）といったリスクが積み重なります。特に管理不全空家の指定を受けて対応せずに放置し続けると、最終的に自治体が強制解体し、その費用を所有者に請求するケースもあります。

今やるべきチェックリスト

まず以下の6点を確認しましょう。

確認 1

固定資産税の納税通知書を確認し、現在の税額を把握する

↓

確認 2

不動産の名義が誰になっているか確認する（登記簿謄本）

↓

確認 3

相続登記の状況を確認する

↓

確認 4

実家の外観・庭の状態を確認する（管理不全になっていないか）

↓

確認 5

実家の利用予定を家族で整理する

↓

確認 6

不動産会社に売却価格の目安を確認する

実際のケース

相続後に空き家を保有していたケース

父が亡くなり実家を相続したAさん。「そのうち考えよう」と3年間放置していましたが、固定資産税の通知書が来るたびに不安を感じていました。不動産会社に相談すると「今ならまだ建物付きで売れます。さらに空き家3000万円特例の期限も近いです」とアドバイスを受け、売却を決断。固定資産税の負担から解放されました。

遠方の実家だったケース

母が亡くなり、200km離れた実家を相続したBさん。庭の管理ができず、自治体から「管理不全の状態になっています」と通知が来てしまいました。空き家管理サービスに依頼して庭木の剪定・外観の清掃を行い、指定を解除。その後、売却に向けた話し合いを家族で始めました。

将来利用予定があり保有を選んだケース

10年後に子どもが戻る予定のあるCさん。定期的な清掃・換気・庭の管理を実施し、空き家管理サービスも活用しながら「管理が行き届いている状態」を維持。住宅用地の特例を引き続き享受しながら保有を継続しています。

このケースならどうする？

状況	おすすめの対応
相続したばかり	固定資産税の通知書と評価額を確認
誰も住まない実家がある	売却の検討を始める
遠方で管理ができない	空き家管理サービスの活用または売却
将来住む予定がある	管理体制を整えて特例を維持
築年数が古く老朽化が進んでいる	解体前に固定資産税シミュレーションを確認
特定空家に近い状態かもしれない	早急に清掃・修繕して自治体に相談

よくある質問

空き家でも固定資産税はかかりますか？

かかります。固定資産税は不動産の所有者に毎年課税されるため、人が住んでいない空き家でも免除されません。

空き家の固定資産税は6倍になりますか？

すべての空き家が6倍になるわけではありません。「特定空家」または「管理不全空家」に指定されて勧告を受けた翌年度から、住宅用地の特例が外れて実質的に6倍（土地200㎡以下の場合）になる可能性があります。適切に管理されている空き家は特例が継続適用されます。

更地にすると税金は上がりますか？

上がります。建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が増加します（小規模住宅用地の場合は実質6倍程度）。解体を検討する際は、売却・土地活用などの方針を先に決めてから進めることをおすすめします。

固定資産税は誰が支払うのですか？

毎年1月1日時点の不動産の所有者（名義人）に納税義務があります。相続登記が未完了でも、実際に相続した方が義務を負います。共有名義の場合は、代表者に通知が来るのが一般的です。

まとめ：空き家の固定資産税は「適切な管理」で維持コストをコントロールできる

空き家の固定資産税は、適切に管理されている限り住宅用地の特例が適用され、税負担は比較的抑えられます。問題になるのは「放置」した場合です。

管理不全・特定空家に指定されると勧告後から税額が増える
更地にしても税額が増える
放置するほど売却しにくくなり、かつ維持コストも増え続ける

「維持コストの全体像」を数字で把握したうえで、売却・賃貸・管理継続のどの選択が最も合理的かを判断することが、実家じまいを後悔しないための第一歩です。